С марта 2025 года в РФ действует механизм эскроу-счетов (ЭС) для индивидуального жилищного строительства. Аналогичная система работает при возведении многоквартирных домов (хотя с юридической точки зрения это разные механизмы). Суть в том, что заказчик не переводит оплату подрядчику напрямую, а размещает деньги на специальном счете эскроу на период строительства дома. Подрядная организация получает денежные средства только после регистрации права собственности. Такая схема защищает финансы граждан от мошенников и гарантирует безопасность сделок.

Что такое эскроу-счет

Это специальный счет, который открывают для безопасных расчетов между заказчиком индивидуального жилищного строительства и подрядной организацией. Клиент вносит на него деньги, средства блокируются до завершения работ. Подрядчик завершает возведение объекта и предоставляет подтверждающие документы. Оплату он получит только после того, как в Росреестре будет зарегистрировано право собственности заказчика на построенный дом.

Правила использования ЭС для ИЖС прописаны в Федеральном законе № 186-ФЗ. Стороны самостоятельно решают, хотят ли они работать через безопасную сделку. Но если гражданин привлекает средства государственной льготной ипотеки, то использование эскроу-счетов по закону № 186-ФЗ — строго обязательное условие. В 2026 году без эскроу льготный кредит банк просто не выдаст.

Механизм использования безопасного счета включает несколько этапов:

Клиент заключает договор подряда с компанией, в котором прописывает гарантийные условия строительства.

Заказчик, подрядная организация и банк заключают трехсторонний договор об открытии эскроу-счета. Покупатель вносит собственные или заемные деньги на указанный счет.

Подрядчик привлекает собственные средства или берет кредит в форме кредитной линии и выполняет работы по возведению дома.

После подписания акта приема-передачи жилого строения и предоставления сведений о регистрации права дом считается сданным, а строительная компания получает оплату.

Клиент может заключить договор только с индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, зарегистрированным в России. Список компаний, готовых работать по безопасной сделке, опубликован на портале строим.дом.рф. При этом земля должна принадлежать заказчику на праве собственности или праве аренды (субаренды).

На каких условиях эскроу-счет будет применяться для ИЖС в 2026 году

ЭС гарантируют защиту денежных средств покупателя и минимизируют риски их потери при неисполнении обязательств подрядчиком. Использование такого механизма для ИЖС повышает шансы на соблюдение сроков: если подрядная организация существенно нарушит условия договора и не возведет объект вовремя (допустит просрочку более 6 месяцев), заказчик имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор. В этом случае банк закроет счет эскроу и вернет деньги гражданину (в том числе для досрочного погашения ипотечного кредита). До наступления этих условий ни заказчик, ни подрядчик забрать деньги со счета самостоятельно не могут.

Чтобы использовать схему с эскроу-счетами, нужно выбрать типовой проект жилого дома на цифровой платформе строим.дом.рф или готовый домокомплект. Также допускается строительство дома по индивидуальному проекту. Земельный участок, на котором будут проводиться работы, должен находиться в собственности, безвозмездном пользовании или аренде у заказчика. Если в процессе строительства стороны решат расторгнуть договор подряда (например, для смены подрядной организации), расчеты за уже выполненные этапы работ производятся между сторонами в общем гражданско-правовом порядке. Деньги с эскроу-счета при этом подрядчику не переводятся: они возвращаются заказчику, после чего для второго подрядчика заключается новый договор и открывается счет эскроу.

Чтобы подрядная организация в 2026 году могла работать с эскроу-счетами, она должна пройти регистрацию в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). В ней нужно разместить обязательные сведения о компании и получить соответствующий идентификатор. В открытой части ЕИСЖС подрядчик указывает:

Наименование компании или личные данные ИП, регистрационный номер, код ОКВЭД, контактные данные.

Типы домов, которые организация может построить, в том числе с использованием готовых домокомплектов.

Информацию об уполномоченном банке, в котором компания берет кредит на возведение объекта.

Если организация получает кредит на строительство, эскроу-счет нужно открывать в этом же банке. При этом заказчик может иметь счет в другой финансово-кредитной организации, если он оформляет ипотечный заем. В РФ существует закрытая часть информационной системы, в которую вносят данные о заключенном договоре подряда, заказчике, земельном участке и т. д.